Imóvel sem escritura, sem “habite-se” ou em inventário são alguns dos problemas que o tornam irregular, e essa situação pode ser complicada para alguém que queira vendê-lo. Pensando nisso, preparamos o presente post para que você saiba como regularizar a documentação do seu imóvel em cada situação e ser legalmente reconhecido como proprietário.

Imóvel sem escritura

A escritura pública é um documento elaborado pelo Tabelionato de Notas que deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, para que produza efeitos perante terceiros e origine o título de propriedade sobre o referido imóvel.

Quando não há escritura, ou ainda que exista não tenha sido levada a registro, o dono do imóvel corre riscos diante da instabilidade do seu título que lhe dá a qualidade, apenas, de possuidor.

Se você adquiriu seu imóvel por meio de um contrato de “gaveta”, possivelmente ele não possui escritura e, para regularizar a situação, é preciso desembolsar alguns valores correspondentes ao pagamento de impostos, emolumentos de cartório, Fundo de Reaparelhamento do Judiciário, além dos gastos com atualização de documentos e expedição de algumas certidões indispensáveis.

A importância em regularizar a propriedade do imóvel consiste, entre outras questões, na valorização do imóvel, na possibilidade de alienação por meio de financiamento habitacional, até porque, não raras vezes este procedimento de regularização pode demorar além do esperado, frustrando negociações em andamento.

Neste caso, será necessário localizar o antigo dono ou seus herdeiros para lavrar a escritura pública de compra e venda. Feito isso, é só ir ao cartório imobiliário para registrá-la.

Caso não haja mais contato com o antigo dono/herdeiros é possível adquirir a propriedade do imóvel por meio da Usucapião, desde que preenchidos os requisitos exigidos em lei.

Transação de imóvel por “contrato de gaveta”

O particular que compra um imóvel que estava em financiamento, sem que o banco realize a transferência da dívida, faz um “contrato de gaveta”, um acordo informal que não pode ser registrado legalmente. Como consequência, não é considerado real proprietário, apenas possuidor do imóvel.

Para regularizar a situação, é preciso registrar esse acordo, pedindo que o vendedor faça um contrato que deixe claro a transação realizada, os valores envolvidos e outras cláusulas.

Imóvel sem “habite-se”

O “Habite-se” é um documento municipal repassado ao proprietário quando a obra finaliza e que prova que todas as exigências do Município foram respeitadas. A ausência desse documento ocasiona um IPTU mais caro, além de possibilitar a aplicação de multas, pela irregularidade da obra.

Para regularizar a situação, é preciso contratar um profissional para fazer a planta da obra e verificar a conformidade dela com a lei de uso e ocupação do solo. Com o documento em mãos, é só entrar em contato com a Prefeitura e pedir a regularização.

Imóvel em processo de inventário

O imóvel que pertencia a alguém que faleceu deve constar no processo de inventário e não pode ser vendido ou dividido sem autorização judicial. Para tornar a situação regular, é preciso esperar o inventário ser concluído, o que pode se dar de duas formas:

  • Extrajudicialmente: inventário feito em Cartório de Notas, por meio de escritura pública. É preciso pagar as taxas para regularização e conseguir toda a documentação exigida.
  • Judicialmente: casos em que o inventário precisa ser realizado pela Justiça (há testamento, filhos menores ou desacordo quanto à partilha).

Em ambos os casos, há exigência de advogado para acompanhar o processo e o atual possuidor poderá se habilitar nos autos para requerer a adjudicação do bem em seu favor.

Imóvel com dívidas

As dívidas em relação ao imóvel podem ser do proprietário ou do bem. Quando se trata de dívida do imóvel, o mais comum é o atraso no pagamento de IPTU ou das taxas condominiais. Para resolver a pendência, o proprietário deve tentar negociar sua dívida condominial com o síndico ou com a administradora de condomínio. No caso de IPTU, deve dirigir-se à Prefeitura para regularizá-lo.

Importante ressaltar que as dívidas do imóvel se transmitem ao comprador que não poderá alegar mero desconhecimento para se eximir do pagamento. Em razão disso, é de suma importância averiguar com antecedência se não há débitos em aberto até a celebração da compra e venda.

Quando a dívida diz respeito ao proprietário, como no atraso de financiamento do imóvel, é preciso negociar diretamente com o banco ou com a incorporadora/construtora que o realiza. Isso deve ser feito para que não se corra o risco de perder o bem na justiça.

Imóvel em obras sem autorização

Algumas obras realizadas em imóveis devem contar com a autorização da Prefeitura, chamada licenciamento municipal. Esse documento é uma licença de obra que permite o proprietário efetuar a construção, o loteamento ou sua instalação comercial conforme as leis municipais. Ela deve ser requerida junto à Secretaria Municipal de Urbanismo (ou órgão semelhante responsável).

Obras que modificam a planta original do imóvel, de construção total ou parcial (modificação, acréscimo, reforma e conserto em prédios, marquises e muros), obras na calçada ou alteração de fachada são alguns dos exemplos que requerem licenciamento.

Porém, se você não requereu a licença à Prefeitura, deverá apresentar um projeto (Anotação de Responsabilidade Técnica), feito por engenheiro ou arquiteto, para legalizar a situação. Caso contrário, a municipalidade poderá aplicar-lhe uma multa.

 

Você está passando por alguma dessas situações e precisa regularizar a documentação do seu imóvel? Entre em contato conosco e deixe sua dúvida!