A usucapião existe para que se mantenha a proteção da função social da propriedade. Um terreno abandonado no meio da cidade em nada acrescenta à sociedade, ou seja, não cumpre sua função social. Da mesma forma, certos imóveis são objetos de usucapião. Para entender melhor o que é esse instituto e seus requisitos, preparamos o presente texto.
O que é usucapião?
A usucapião é uma forma originária de aquisição de imóvel, em que uma pessoa ou mais confere à terra uma finalidade social por um determinado tempo exigido em lei. E como ela faz isso? Obedecendo a certos requisitos que garantem a conversão do exercício da posse no direito a estabilidade e segurança jurídica inerente à propriedade.
Antes de expor os requisitos, é preciso entender, de forma breve, os tipos de usucapião:
- Usucapião ordinária: ocupante adquire a propriedade do imóvel se o possuir por 10 anos, de forma mansa, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé;
- Usucapião extraordinária: ocupante adquire a propriedade do imóvel se o possui por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de justo título e boa-fé;
- Usucapião especial urbana pro misero: ocupante, que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, passa a ter o domínio de área urbana de até 250m², quando o ocupa por no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família;
- Usucapião especial rural ou pro labore: estabelecer moradia habitual ou tornar a terra produtiva por seu trabalho e/ou de sua família de área rural não superior a cinquenta hectares por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, desde que não seja possuidor de nenhum imóvel, rural ou urbano;
- Usucapião especial urbana por abandono do lar: semelhante à usucapião especial urbana pro misero, porém com a ocupação por 2 anos de imóvel cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonador;
- Usucapião especial urbana coletiva: vários ocupantes (população de baixa renda) que não sejam proprietários de outro imóvel mas possuem uma área urbana com mais de 250m², por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição.
Quais são os requisitos principais da usucapião?
Para que a usucapião aconteça, é preciso que alguns requisitos básicos inerentes a todas as modalidades sejam cumpridos. São eles: posse com intenção de dono, mansa e pacífica, contínua e duradoura. Além dos demais requisitos vistos acima específicos a depender da modalidade pretendida.
Posse com intenção de dono
A posse do imóvel ocupado não pode decorrer de mera tolerância (contratos de locação, comodato, depósito, usufruto). Pelo contrário, o ocupante deve ter a intenção de dono em relação à área ocupada, como se quisesse ser o proprietário.
Posse mansa e pacífica
O indivíduo que ocupou o imóvel deve seu possuidor sem que o proprietário do imóvel tenha contestado sua permanência nele. Em outras palavras, o dono não se manifestou de nenhuma forma contrária à posse. A contestação do proprietário pode ser feita mediante registro em Cartório de Registro de Imóveis.
Se houver tal contestação, a usucapião é descaracterizada.
Posse contínua e duradoura
O ocupante precisa estar no imóvel sem nunca tê-lo desocupado. Ou seja, a posse deve ser contínua e duradoura. Cada tipo de usucapião possui um prazo mínimo de posse para que seja configurada:
- Usucapião ordinária: 10 anos (pode ser diminuído para 5 anos caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente por registro no respectivo cartório imobiliário e posteriormente este registro venha a ser cancelado, e desde que os possuidores tenham estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico no imóvel);
- Usucapião extraordinária: 15 anos (pode ser diminuído para 10 anos, caso os possuidores tenham estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico no imóvel);
- Usucapião especial urbana pro misero: 5 anos;
- Usucapião especial urbana coletiva: 5 anos;
- Usucapião especial urbana por abandono do lar: 2 anos.
Posse de boa-fé e com justo título
Exigidos para a usucapião ordinária, quer dizer que o ocupante ingressou no imóvel como se dono fosse, de maneira lícita, com a crença de que é legítimo possuidor para exercer domínio sobre o imóvel. O justo título diz respeito à existência de um ato/documento/contrato podendo ser, como por exemplo, uma promessa de compra e venda entre o possuidor e o antigo possuidor/proprietário do imóvel, um contrato de cessão de direitos, entre outros documentos que justifiquem o exercício da posse de boa-fé.
Esses dois requisitos são dispensáveis para a usucapião extraordinária.
Diante da necessidade de adequar as leis brasileiras com a realidade social vivenciada no País, atualmente a usucapião é vista por boa parte da doutrina e jurisprudência como a exteriorização da função social da propriedade, proporcionando um fim útil ao imóvel, trazendo segurança jurídica e estabilidade às situações fáticas consolidadas no tempo.
Importante ressaltar que os processos de reconhecimento de usucapião exigem a presença de advogado, desta forma procure um profissional qualificado da área para melhor atender aos seus interesses.
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