Tudo sobre direito imobiliário: conheça seus direitos!

Um terreno invadido, o atraso no pagamento da taxa condominial, uma ocupação do MST, um problema no contrato de locação, uma incorporação imobiliária, o vizinho barulhento que faz festa todo fim de semana e adentra a madrugada. Essas são situações comuns que vivenciamos ou vemos diariamente, mas que nem sempre fazemos ideia de como elas são reguladas pelo Direito Imobiliário.

Para que você entenda um pouco mais sobre o tema, separamos um post cheio de informações sobre o conceito, a função e a legislação de Direito Imobiliário, bem como os termos mais utilizados do ramo e o que são os Direitos Reais.

Conceito e função do Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é um ramo do direito privado que possui regras jurídicas acerca da propriedade sobre os bens imóveis. Suas raízes estão, por isso, no direito de propriedade.

Sua função é disciplinar os aspectos que dizem respeito ao aluguel, compra e venda, doação, usucapião, financiamento de casa própria, direito de vizinhança, posse, cessão de direitos, troca, aquisição e perda da propriedade, direito de construir, direito de preferência do inquilino, registro de imóveis e outras relações com o bem imóvel.

Bens imóveis

Ao contrário do que o senso comum imagina os bens imóveis não são apenas casas, prédios e terrenos. Para compreender o Direito Imobiliário, é preciso entender esse conceito e tudo o que ele abrange. De acordo com o Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente” (art. 79). Grosso modo, são coisas que não podem ser removidas de um local a outra sem destruição.

Porém, esse conceito é ainda restrito, e o Código Civil considera imóveis, para os efeitos legais, “os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram”, “as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local” e “os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem”.

Os bens imóveis podem ser classificados em:

Imóveis por natureza: solo e sua superfície, subsolo e espaço aéreo. Você sabia, por exemplo, que é proprietário, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, do espaço aéreo e do subsolo correspondente ao seu terreno?
Imóveis por acessão natural: decorrentes de fenômenos naturais, como árvores, frutos, cursos d’água.
Imóveis por acessão artificial: decorrentes do trabalho do homem, como construções, edifícios e plantações. Não se incluem as construções provisórias, como circos, parques, feiras.
Imóveis por determinação legal: direito real sobre imóveis (servidões, uso, usufruto, penhor, hipoteca, anticrese, habitação, rendas constituídas sobre imóveis e propriedade) e suas respectivas ações (ações de reivindicação, por exemplo).

Por que é importante saber o que são bens imóveis? Porque as relações jurídicas que incidem sobre eles ou que são decorrentes deles são diversas. Por exemplo, para comprar uma televisão, a pessoa vai à loja, paga e recebe a nota fiscal. Porém, para comprar um apartamento, além da transação, a pessoa deve efetuar o registro no Cartório de Imóveis e encaminhar a elaboração da Escritura Pública no Tabelionato de Notas.

Outro exemplo prático: um móvel, como uma joia, está sujeito à penhora. Mas uma casa, bem imóvel, está sujeita à hipoteca.

Legislações que tratam sobre Direito Imobiliário

Por disciplinar tantas questões acerca dos bens imóveis, as várias faces do Direito Imobiliário são reguladas por diversas leis, que abordam muitos temas, como:

Código Civil (Lei nº 10.406/2002): disciplina a maior parte das relações referentes a bens imóveis.
Lei nº 4.591/64: dispõe sobre condomínio. Grande parte não está mais em vigor, pois a matéria foi disciplinada pelo Código Civil. Porém, a parte relativa às incorporações imobiliárias ainda vale, já que não foi contemplada na lei de 2002.
Lei nº 8.245/91 (Locações);
Lei nº 4.380/64 (Sistema financeiro da habitação);
Lei nº 6.015/73 (Registros públicos);
Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor): aplica-se a transações imobiliárias, defendendo a parte mais hipossuficiente, valorizando a boa fé contratual e punindo a onerosidade excessiva.

Termos mais utilizados no Direito Imobiliário

Você certamente já ouviu alguém falando de matrícula do imóvel ou de promessa de compra e venda. O ramo imobiliário apresenta termos muito particulares para as relações nele inseridas, e é preciso conhecê-los, ainda que superficialmente, para que não ocorra equívocos quando se deparar com alguma transação imobiliária.

Matrícula

Considerada a carteira de identidade de um imóvel, a matrícula é uma ficha guardada no Cartório de Registro de Imóveis que contém informações relativas a um imóvel específico (número único, descrição, proprietário, área, limites, endereço, registros anteriores etc.). A matrícula também registra alterações sobre o imóvel, como compra e venda, hipoteca, doação etc. É um documento público, cuja certidão pode ser solicitada nos cartórios por qualquer pessoa.

Opção de compra e venda

Contrato particular em que o proprietário do imóvel e o interessado em comprá-lo estabelecem um prazo para confirmar o negócio. Enquanto esse prazo não terminar, o proprietário não pode vender o imóvel a terceiro, sob pena de multa. O interessado pode ou não exercer a opção de compra, e, normalmente, utiliza o prazo para investigar questões imobiliárias, ambientais, urbanísticas e outras. É, assim, apenas uma reserva.

Promessa de compra e venda

Promessa ou compromisso de compra e venda é o contrato particular por meio do qual o proprietário promete vender seu imóvel à terceiro. Neste contrato, já fica estabelecido que a compra e venda será realizada no futuro, não se tratando mais de mera reserva de opção. Como é uma promessa, existem punições para quem der causa a não realização do negócio.

Contrato particular de compra e venda

Contrato que já significa a efetivação do negócio em si, no momento presente. O proprietário atual se obriga a transferir sua propriedade à outra pessoa, recebendo um valor pela transação. Exceto nos casos em que o contrato é registrado no cartório de imóveis (bem de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos, ou imóvel negociado pelo Sistema Financeiro Habitacional/Imobiliário), é preciso lavrar escritura pública de compra e venda para a transferência da propriedade.

Escritura de compra e venda

Documento público a ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, apto a transferir a propriedade do bem para o novo proprietário. É essencial para a validade do negócio e deve ser lavrado em um Tabelionato de Notas e assinado por um tabelião.

Due diligence

Processo de auditoria que avalia a segurança jurídica e reduz riscos na aquisição de algum imóvel. Proveniente do direito empresarial, em que investigava a compra de empresas, consiste em analisar os aspectos dos vendedores e do imóvel, para garantir que o comprador não seja surpreendido após a compra. Por exemplo, a compra e venda pode configurar uma fraude contra credores ou fraude à execução.

A importância do Direito Registral Imobiliário

O Direito Registral Imobiliário é a parte do Direito Imobiliário que cuida dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis. É um serviço extrajudicial que, por meio do registro da propriedade imobiliária, objetiva assegurar aos titulares seus direitos de propriedade e os direitos reais.

O registro de imóveis

O serviço registral é fundamental para a segurança jurídica das transações imobiliárias e para a proteção da propriedade. E como ele faz isso? Uma vez registrada uma operação imobiliária, o direito de propriedade sobre determinado imóvel se torna conhecido perante a sociedade, dado o princípio da publicidade. Com isso, preserva-se o direito e afasta possíveis atos de má-fé.

O próprio Código Civil dispõe que a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro em Cartório, por meio da transcrição, inscrição e averbação (art. 1277): “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis […]”.

Com o registro da propriedade do imóvel, o titular garante seus direitos e impede que o proprietário anterior revenda o mesmo imóvel a outra pessoa. O terceiro que, agindo de boa-fé, adquirir tal imóvel, não poderá reclamar pelo direito de propriedade sobre ele e arcará com as consequências de não ter se informado no Cartório de Registro de Imóveis. Caberá a ele, porém, pedir indenização pelo prejuízo sofrido.

De acordo com João Galhardo, Diretor do Instituto de Registro Imobiliário Brasileiro, “todas as ações sejam trabalhistas, federais ou estaduais, se afunilam para a regularização de imóveis através de ação pública, inventário, partilha, escrituras de compra e venda, entre outras”. Em outras palavras, conhecer as normas pertinentes ao registro de imóveis e ter auxílio nessas transações é essencial.

Ainda conforme as palavras do Direito, “a maior segurança que o Estado pode dar ao seu cidadão é a segurança jurídica. E tratando-se da propriedade, quem dá essa segurança é o Registro de Imóveis. É a velha máxima: quem não registra não é dono. Ou seja, pode ter escritura, documentos e tudo mais, mas se você não tiver o registro, não é o proprietário. Daí a imensa importância do Registro de Imóveis”.

A incorporação imobiliária

Regulamentada pela Lei nº 4.591/64 e modificada pela Lei nº 10.931/2004, a incorporação imobiliária é uma das atividades econômicas realizadas conforme as normas do Direito Imobiliário, que vem causando grandes discussões doutrinárias e disputas judiciais.

De acordo com a lei, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Como atividade mais comum, podemos citar a venda de imóveis na planta.

Mas como pode ser permitida a venda de algo inexistente? A própria Lei nº 4.591, no artigo 29, ao definir incorporador, abre essa possibilidade, já que ele pode vender a fração ideal do terreno onde será construído o imóvel a ser incorporado:

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Venda de imóveis na planta

Neste tipo de contrato, que pode ser chamado de contrato de confiança, o comprador inicia o pagamento por algo ainda inexistente, e serve como uma espécie de financiador do projeto administrado pela incorporadora, uma vez que continua realizando pagamentos durante toda a obra.

No fim da construção, é expedido o Habite-se (documento emitido pela Prefeitura que autoriza a habitação do imóvel), instituído o condomínio e individualizada a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (cada unidade tem uma matrícula). Apenas após esses passos, o comprador quitará a dívida restante e poderá, de fato, adquirir o imóvel, tornando-se seu proprietário.

Perceba que o risco de comprar um imóvel na planta é todo do comprador, ainda que possa rescindir tal contrato, pois está pagando por algo que ainda é uma mera promessa, A incorporadora é a grande beneficiária, uma vez que recebe pagamentos adiantados que financiam sua construção.

Por este motivo, é muito importante contar com auxílio profissional, de preferência especializado em Direito Imobiliário, para analisar os contratos, reduzir os riscos (lembra-se do termo due diligence?) e conferir maior segurança jurídica à transação.

O Direito Imobiliário permeia nossa vida o tempo todo. As regras jurídicas acerca da propriedade sobre os bens imóveis tentam resguardar ao máximo as partes envolvidas em transações desse tipo, mas é preciso correr atrás de mais conhecimento. Saber a legislação que disciplina os temas, os termos mais utilizados e a importância do registro de imóveis é essencial para que ninguém seja vítima de má-fé e de fraudes.

A incorporação imobiliária é só um exemplo de atividade econômica que se insere dentro do Direito Imobiliário, e sua face mais comum é a venda de imóveis na planta.

Por fim, vale destacar que todas as transações imobiliárias tendem a envolver muitos recursos financeiros e muita burocracia. Por este motivo, os envolvidos na relação jurídica devem procurar auxílio profissional para elaboração e análise de contratos imobiliários, sempre no sentido de garantir a segurança jurídica em cada operação de compra, venda, locação e permuta de imóveis.